Czyli czy stać Cię na kredyt hipoteczny...
Bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, po złożeniu wniosku kredytowego, zostają poddani przez bank wnikliwej analizie, mającej na celu ustalenie ich zdolności kredytowej lub jej braku.
Co to jest zdolność kredytowa?
Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Na chłopski rozum: zarabiasz określoną kwotę pieniędzy netto (po potrąceniu podatków i składek na ubezpieczenie), po odliczeniu miesięcznych wydatków (kosztów utrzymania, zobowiązań) – powinno Ci wystarczyć na swobodną zapłatę raty kredytowej (uwzględniając pewne nieprzewidziane wydatki).
Czemu służy zdolność kredytowa?
Mogłoby się wydawać, że zdolność kredytowa zależy od widzi mi sie banków i że banki robią nam na złość nie udzielając kredytu. Oczywiście jest to nieprawda. Banki udzielają kredytów z depozytów swoich klientów i muszą chronić ich oszczędności. Polityka kredytowa banków leży też w interesie samych kredytobiorców, chroni przed nadmiernym zadłużaniem się, niewypłacalnością. Banki pozostają pod silnym wpływem Komisji Nadzoru Finansowego, która wydaje zalecenia dotyczące finansowania kredytów hipotecznych.
W jaki sposób bank oblicza naszą zdolność kredytową?
Analitycy kredytowi do spraw kredytów hipotecznych stosują trzy analizy:
Analiza ilościowa
Służy ustaleniu wysokości i stabilności dochodów potencjalnego kredytobiorcy.
- wysokość dochodów netto kredytobiorcy – jedno z najważniejszych kryteriów (jak nie najważniejsze) decydujące o zdolności kredytowej,
- forma zatrudnienia – na uprzywilejowanej pozycji są osoby zatrudnione w ramach umowy o pracę (stosunku służbowego) lub prowadzące własną działalność gospodarczą. Jeśli chodzi o rodzaj umowy o pracę, to banki przychylniej patrzą na umowę na czas nieokreślony, ponieważ jest to umowa bezterminowa, charakteryzuje się dłuższym okresem wypowiedzenia (3 miesiące), a ponadto pracodawcy zwykle zatrudniają na taką umowę pracowników już "sprawdzonych". A to daje bankowi większą pewność, iż pracownik nie utraci pracy z dnia na dzień. Umowy o pracę na czas określony są trochę na gorszej pozycji, jednak nie stanowi to jakiegoś problemu. Zwłaszcza że firmy często prowadzą taką politykę zatrudniania. Na najgorszej pozycji są umowy zlecenia i o dzieło., Nie obejmuje to umów wykonywanych w ramach działalności gospodarczej. Aczkolwiek widać już zmianę podejścia banków, spowodowaną upowszechnieniem się tego rodzaju umów. Warunkiem podstawowym jest, aby praca była wykonywana w sposób regularny, od dłuższego czasu i z tego tytułu były systematyczne wpływy wynagrodzenia,
- okres zatrudnienia/ prowadzenia działalności gospodarczej – wiąże się ze stabilnością zatrudnienia lub prowadzenia działalności gospodarczej. Jeśli jest to dłuższy okres, to przemawia na korzyść kredytobiorcy, jeśli krótki – na niekorzyść. Jakie okresy są wymagane przez banki? Dla umowy o pracę (6, 12, 24 miesiące), dla działalności gospodarczej (12, 24 m-ce), dla umowy zlecenia (12, 24 m-ce). Jeśli pracownikowi kończy się okres umowy o pracę (np. za 3 miesiące), to może poprosić pracodawcę o wydanie na piśmie stosownego przyrzeczenia (tzw. promesa), że podpisze z nim kolejną umowę o pracę. Chociaż z prawnego punktu widzenia, taka promesa nie rodzi żadnego zobowiązania dla pracodawcy – banki to akceptują.
- inne źródła dochodów – im więcej źródeł dochodu tym lepiej, choć nie chodzi tylko o ilość, ale przede wszystkim o wysokość.
Analiza jakościowa
Bazuje na cechach klienta mających znaczenie przy spłacaniu zobowiązań kredytowych, dotychczasowej historii kredytowej oraz ryzyku związanym z kredytowaniem.
1/ Cechy klienta
Należą do nich między innymi:
- stan cywilny – osoby pozostające w związku małżeńskim są przychylniej traktowane w porównaniu do "singli". Dlaczego? Możliwość zaciągnięcia wspólnego kredytu, większa odpowiedzialność, dojrzałość życiowa.
- status majątkowy – nie bez znaczenia jest to jakim kredytobiorca dysponuje majątkiem, czy posiada nieruchomości, papiery wartościowe (akcje, obligacje), dobra luksusowe (obrazy, biżuteria), wartościowe rzeczy ruchome, inne prawa materialne i niematerialne o znacznej wartości.
- wykształcenie,
Najmilej widziani są kredytobiorcy z wyższym wykształceniem, przynajmniej licencjat, a jeszcze lepiej magisterskie.
- wiek – osoby w starszym wieku mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego, gdyż jest to kredyt długoterminowy. Np. gdyby sześćdziesięciolatek chciałby zaciągnąć kredyt na 25 lat, to pewnie spotkałby się z decyzją odmowną. Banki tutaj posiłkują się statystycznym okresem życia kobiet i mężczyzn. Plusem jest to, iż ostatnio uległ on wydłużeniu.
- zawód wykonywany – istnieje pewna grupa zawodów prestiżowych, które są bardzo cenione przez banki na płaszczyźnie kredytowej. Zaliczamy tu: lekarzy, prawników, finansistów, prezesów, menadżerów, osoby wykonujące wolne zawody, ostatnimi czasy także funkcjonariusze służb mundurowych (zwłaszcza wyższego szczebla).
- ilość osób na utrzymaniu – kalkulacja jest prosta. Jak więcej osób na utrzymaniu, tym większe wydatki i niższa zdolność kredytowa. Np. małżeństwo bezdzietne kontra małżeństwo z dwójką dzieci.
- wydatki miesięczne (zobowiązania) – są to wszystkie wydatki, które ponosisz co miesiąc oraz zobowiązania, które spłacasz. W szczególności: rachunki za media (gaz, woda, prąd, telefon), wyżywienie, czynsz za mieszkanie, raty kredytu etc. Bank łatwo może sprawdzić nasze stałe wydatki prosząc nas o wyciąg z rachunku bankowego za kilka miesięcy.
2/ Dotychczasowa historia kredytowa
Bądź przygotowany/a na prześwietlenie Twojej historii kredytowej przez bank. Banki korzystają w tym zakresie z usług Biur Informacji Kredytowej (BIK). Jeśli terminowo wywiązywałeś/aś się z wcześniej zaciągniętych kredytów, to nie masz powodów do zmartwień. Jeśli było inaczej, to wpłynie to niekorzystnie na ocenę zdolności kredytowej. Banki lub inne instytucje kredytowe mogą przetwarzać informacje o posiadanej przez Ciebie historii kredytowej, bez Twojej zgody, jeśli zostaną łącznie spełnione następujące warunki:
- nie wykonałeś/aś zobowiązania lub dopuściłeś/aś się zwłoki powyżej 60 dni w spełnieniu świadczenia wynikającego z umowy zawartej z bankiem lub inną instytucją ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów, oraz
- po zaistnieniu tych okoliczności, upłynęło co najmniej 30 dni od poinformowania Cię przez bank lub inną instytucję ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów o zamiarze przetwarzania dotyczących Cię informacji stanowiących tajemnicę bankową, bez Twojej zgody.
Przetwarzanie ww. informacji może mieć miejsce przez okres nie dłuższy niż 5 lat od dnia wygaśnięcia zobowiązania kredytowego. Jeśli któryś ze wspomnianych warunków przetwarzania historii kredytowej nie jest spełniony (np. brak zawiadomienia o zamiarze przetwarzania danych kredytowych, zwłoka w spłacie zobowiązania wyniosła 50 dni), to przetwarzanie informacji o Tobie przez bank (instytucję kredytową) jest bezprawne. W tym wypadku możesz żądać od banku/instytucji kredytowej natychmiastowego zaprzestania przetwarzania informacji kredytowych, złożyć skargę do organów nadzoru bankowego oraz przysługują Ci ewentualne roszczenia odszkodowawcze, jeśli poniosłeś/aś szkodę z tego tytułu.
A co w przypadku osób, które nigdy nie korzystały z kredytów? To również dobrze o nich nie świadczy w oczach banku. Bo skoro ktoś nigdy nie brał kredytu, to rodzi domniemanie, że nie było go na to stać z powodu braku zdolności kredytowej. Dlatego warto zaciągnąć krótkoterminowy kredyt konsumpcyjny i spłacać go terminowo, tak żeby sobie wyrobić pozytywną historię kredytową, dla potrzeb kredytu hipotecznego.
3/ Ryzyko kredytowania
Bank pożyczając nam pieniądze w drodze kredytu ponosi ryzyko utraty części lub całości pożyczonej nam kwoty wraz z kosztami kredytowymi z przyczyn leżących po stronie kredytobiorcy. Ryzyko to jest zwiększone przy kredytach hipotecznych. Na stopień ryzyka ponoszonego przez bank, wpływają takie czynniki jak: kwota kredytu, okres kredytowania, miesięczna rata kredytu, sposoby zabezpieczenia kredytu, waluta kredytu.
Analiza punktowa
Opiera się na przyporządkowaniu określonej ilości punktów do analizowanych cech ilościowych i jakościowych poprzez ich stopniowanie. Np. stabilność dochodów (cecha jakościowa) – wysoka (3 pkt), średnia (2 pkt), niska (1 pkt). Ustalana jest także końcowa wartość punktów, świadcząca o istnieniu zdolności kredytowej bądź jej braku. Po zsumowaniu wszystkich punktów wynikających z cech ilościowych i jakościowych, bank otrzymuje informację o zdolności kredytowej klienta. W praktyce bankier wrzuca dane o nas do specjalnego programu kredytowego, który "wypluwa" ostateczny wynik. Przy kredytach pod hipotekę ten rodzaj analizy jest najbardziej popularny.
Jakie dokumenty mogą być potrzebne do ustalenia Twojej zdolności kredytowej?
Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności. Niedostarczenie wymaganych dokumentów uniemożliwi bankowi ocenę zdolności kredytowej klienta i zakończy się odmową udzielenia kredytu. O jakie dokumenty może Cię poprosić bank? W przypadku umowy o pracę – zaświadczenie o zatrudnieniu, kopia umowy o pracę, zaświadczenie o średniej wysokości zarobków (za okres 3-6 m-cy), wyciąg z rachunku bankowego z przelewem przychodzącym wynagrodzenia od pracodawcy (kilka takich przelewów/wyciągów), PIT za poprzedni rok podatkowy, wyciąg z rachunku bankowego dokumentujący wydatki (obciążenia) i wpływy (uznania), zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami. W sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej – dane rejestrowe (ewidencyjne), PIT za ubiegły rok podatkowy, zaświadczenie z ZUS-u i US o niezaleganiu ze składkami i podatkami, księgi przychodów i rozchodów (księgi rachunkowe) do wglądu, umowy dotyczące współpracy gospodarczej, wyciągi z rachunku bankowego. Przy umowie zlecenia – kopie umowy/ umów, wyciągi z rachunku bankowego potwierdzające wpływy, częstotliwość i wysokość wynagrodzenia, PIT za poprzedni rok kalendarzowy.
Jak polepszyć swoją zdolność kredytową?
Jako że kluczowym przy ustalaniu zdolności kredytowej jest wysokość zarobków oraz wydatków, to należy to zmodyfikować na swoją korzyść. To znaczy, zwiększyć zarobki a obniżyć wydatki. Z pierwszym może być kłopot, szczególnie w krótkiej perspektywie czasu (podwyżka w pracy, zmiana pracy na lepszą, pozyskanie dodatkowych źródeł dochodu), natomiast drugie jest do zrobienia. Jak ograniczyć wydatki? Zrezygnuj z karty kredytowej, zamknij wszystkie linie debetowe, spłać bieżące kredyty konsumpcyjne, pozbądź się wydatków które są zbędne. Inne sposoby: zdobądź współkredytobiorcę (np. teść), wydłuż okres kredytowania (np. z 20 do 25 lat), popraw swoją historię kredytową w BIK, postaraj się o dodatkowe zabezpieczenia spłaty kredytu, zgromadź pieniądze na wkład własny, skonsoliduj obecne kredytu, wstąp w związek małżeński.
Jakie są różnice między zdolnością kredytową w poszczególnych bankach?
Różnice te mogą być diametralne. Każdy bank przywiązuję inną wagę do określonych czynników wpływających na zdolność kredytową kredytobiorcy, chociaż i są w tym względzie podobieństwa. Duża kwota kredytu hipotecznego sprawia, że różnice mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. A to oznacza, że pomimo nie posiadania zdolności kredytowej (np. na 350 tys. zł) w jednym banku – możesz ją uzyskać w innym. Mało tego, może się zdarzyć że w innym banku będziesz mieć zdolność kredytową na np. 400 tys. zł. Dlatego też w razie odmowy (braku zdolności kredytowej na określoną kwotę), nie ma co się poddawać i trzeba szukać dalej, aż do skutku!
Czy warto korzystać z kalkulatorów kredytowych zamieszczonych w Internecie?
Jeśli chcemy orientacyjnie sprawdzić, na jaką kwotę kredytu hipotecznego nas stać, to tak. Jednak wyniki prezentowane przez te narzędzia, nie uwzględniają wielu czynników, które są brane pod uwagę przy dokonywaniu oceny Twojej zdolności kredytowej przez analityka kredytowego. Również i ilość danych, które podajemy do oceny jest niewielka, stąd ma to mało wspólnego z rzeczywistą oceną Twoich możliwości.
Czy jest możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego nie posiadając zdolności kredytowej?
Praktycznie jest to niemożliwe. Poza jednym, wyjątkowym przypadkiem. Otóż, zgodnie z art. 70 ust. 2 ustawy prawo bankowe:
"Osobie fizycznej, prawnej lub jednostce organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, o ile posiada zdolność prawną, które nie mają zdolności kredytowej, bank może udzielić kredytu pod warunkiem:
1) ustanowienia szczególnego sposobu zabezpieczenia spłaty kredytu;
2) przedstawienia niezależnie od zabezpieczenia spłaty kredytu programu naprawy gospodarki podmiotu, którego realizacja zapewni – według oceny banku – uzyskanie zdolności kredytowej w określonym czasie".
