Czego wielu ludzi nie wie na temat kredytów hipotecznych ? (cz. 1)

W długiem okresie czasu marża kredytu określa koszt kredytu. W przypadku osób kupujących mieszkanie jako inwestycje długoterminową oprocentowanie kredytu stanowi poważny czynnik który powinien być brany pod uwagę przy wyborze oferty kredytowej. Natomiast w przypadku osób nastawionych na szybki zysk, które kupują nieruchomość w celu szybkiej odsprzedaży marża banku nie będzie już dla nich tak istotnym czynnikiem. Ważniejszą kwestią będzie tutaj możliwość wcześniejszej spłaty kapitału bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Niestety większość banków zabezpiecza się żądając prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Jeden z banków pobiera 2 % za przedterminową częściową spłatę kredytu oprocentowanego wg stopy zmiennej pobiera od kwoty wcześniejszej spłaty w przypadku jeżeli kwota spłaty w okresie pierwszych trzech lat kredytowania przekracza 50% kwoty udzielonego kredytu, przy czym pobiera nie mniej niż 200 PLN. Z inny bank w sytuacji gdy łączna kwota wcześniejszych spłat nie wynikających z harmonogramu w danym roku kredytowania przekracza 15 %. kwoty udzielonego kredytu, prowizja wynosi 2,50 proc. spłacanej kwoty. Wydawałoby się, że nadpłacając co roku mniej niż 15 % można 30 letni kredyt całkowicie spłacić w ciągu np. 7 czy też 8 lat bez dodatkowych opłat.
W takim razie gdzie leży problem ?
Całkowita rata kredytu składa się ze spłacanego kapitału oraz odsetek od niespłaconego kapitału. Załóżmy, że mamy do czynienia z ratami równymi. Na początku przez pierwsze lata, rata klienta składa się w lwiej części z odsetek od niespłaconego kapitału (niewiele czasu minęło i klient mógł spłacić comiesięcznie niewielką część kapitału). W takiej sytuacji kapitał stanowi niewielką część raty kapitałowo-odsetkowej. W związku z tym jest dużo niespłaconego kapitału i odsetki stanowią przeważającą cześć raty kapitałowo-odsetkowej. Więc nie możliwe jest wcześniejsza spłata kredytu bez ponoszenia dodatkowych kosztów.
Przy racie równej wysokość raty się nie zmienia (oczywiście pomijając przypadek zmiany niezależnej od naszego banku oprocentowania kapitału na rynku międzybankowym). Zwiększa się tylko wraz z upływem czasu udział spłacanego kapitału w racie kapitałowo-odsetkowej. Takie błędne koło, które sprawia, że klient przez pierwsze lata bardzo związany z bankiem.

Tomasz Szopiński jest autorem ebooka dotyczącego inwestowania w nieruchomości
www.immoclick.pl