Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Pojawiło się wiele artykułów zwracających uwagę na uprzywilejowaną pozycję developera względem nabywcy mieszkania i związanymi z tym nadużyciami względem nabywców, takimi jak podwyżki końcowej ceny mieszkania, nieterminowa realizacja inwestycji czy też rozwiązywanie umów z klientami w celu powtórnej sprzedaży budowanego mieszkania nowym klientom za wyższą cenę. Opóźnienie w budowie naraża klientów także na dodatkowe koszty związane z zaciągniętym kredytem na budowę mieszkania.


Przyjmijmy wariant polegający na nieterminowej realizacji inwestycji. Wydłużenie pierwotnego czasu zakończenia budowy powoduje opóźnienie czasu konwersji kredytu części budowlanej na warunki kredytowania części hipotecznej kredytu.
To z kolei powoduje dalsze konsekwencje dla klientów banku; takie jak wyższe oprocentowanie kredytu czy też obowiązkowa składka ubezpieczeniowa pobierana każdego miesiąca. Te dodatkowe koszty ponosi kredytobiorca do czasu uprawomocnienia wpisu hipoteki do księgi wieczystej która jest zabezpieczeniem spłaty kredytu.
Do tego dochodzą koszty nieprzewidzianych aneksów do umów. Banki pobierają w takich przypadkach opłaty od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych. Na przykład w banku PKO BP w przypadku podpisywania aneksu do umowy liczy sobie 150 PLN.
Jeżeli kredytobiorcy płacą za każdą kontrolę przedsięwzięcia inwestycyjnego pojawia się dodatkowy koszt który jest trudny do przewidzenia w momencie podpisywania umowy kredytowej. Koszt jest niższy jeżeli jest mniej inspekcji, ale wtedy kiedy kwota kredytu jest podzielona na mniejszą ilość transz kredytobiorca obsługuje wyższą kwotę wykorzystanego kredytu. W Kredyt Banku za pierwszą kontrolę przedsięwzięcia inwestycyjnego kredytobiorca płaci 0-100 PLN. Natomiast za każdą następną od 50-150 PLN.
Jeżeli kredytobiorca będzie potrzebował wyższej kwoty kredytu niż planował przy podpisywaniu umowy kredytowej może dojść prowizja za podwyższenie kwoty kredytu. mBank pobiera od 0-3 % kwoty podwyższenia. Na przykład w przypadku banku Pekao SA jest to 2 % kwoty podwyższenia, kolei BPH pobiera do 2 %, ale zastrzega że nie mniej niż 200 PLN.
W celu mobilizacji developera do terminowego wywiązywania się z umów klienci powinni zastrzec w umowie odsetki karne za opóźnienia w budowie. Często podpisują jednak niekorzystne dla nich umowy dostarczone przez developera, które zostawiają dla developera furtki pozwalające na wydłużanie terminu realizacji inwestycji czy też podwyższanie ceny końcowej za mieszkanie. Nabywcy korzystający z kredytów hipotecznych powinni jednak mieć świadomość, że podpisując tego rodzaju umowę oprócz trudności w relacjach z developerem polegających na nieterminowej realizacji inwestycji czy też dodatkowych kosztach inwestycji narażają się na trudności w relacjach z bankiem kredytującym budowę mieszkania.