W momencie gdy zaczynamy życie na własną rękę jest to pierwsza decyzja, którą musimy podjąć. Kupić mieszkanie czy je wynająć- musimy przecież gdzieś mieszkać. Wynajęcie mieszkania często bywa na początku opcją tymczasową, a wraz z ustabilizowaniem sytuacji materialnej decydujemy się na kredyt i zakup mieszkania. Czy słusznie? Czy tańszą opcją jest kupno czy wynajęcie mieszkania?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na te pytania. Na szczęście jest matematyka:) Z jej pomocą możemy bez trudu policzyć, co jest dla nas bardziej opłacalne.
Aby to obiektywnie zrobić trzeba odrzucić wszelkie stereotypy, którymi jesteśmy karmieni. Najczęściej powtarzany to: "to mieszkanie będzie przecież moje, a wynajmując nie będę mieszkał u siebie". Niestety kupując mieszkanie na kredyt tak naprawdę "wynajmujemy" je od banku. Odstępne, które płacimy jest ukryte w racie kredytu. Innym powszechnie powtarzanym stereotypem jest twierdzenie, że na nieruchomościach w "długim" terminie nie można stracić. To samo było mówione o rynkach akcji w 2007. W USA ten pogląd przed krachem także był powszechny... Czynników wpływających na rynek jest wiele, jak choćby demografia. Nie zamierzam jednak przedstawiać prognozy dotyczącej przyszłych cen mieszkań. Zamierzam odpowiedzieć na pytanie, czy warto kupować mieszkanie, czy lepiej je wynajmować?
Z wynajmem sytuacja jest prosta. Jest właściciel, który żąda za wynajem określonego wynagrodzenia. Po stronie kosztów dopisujemy także dodatkowe opłaty jakie ponosimy, w tym czynsz, prąd, woda etc. W przypadku zakupu najczęściej konieczne jest wzięcie kredytu. Co miesiąc będziemy więc zmuszeni do płacenia rat kredytu, czynszu i analogicznych opłat jak w przypadku wynajmu. I w kredycie jest właśnie pies pogrzebany. Przyjęło się uważać, że płacąc raty płacimy za "swoje" mieszkanie. Podczas gdy faktycznie główną część raty kredytu, w początkowych latach stanowią odsetki! Rata kapitałowa jest najczęściej stosunkowo niewielka. Dla kredytu z ratą ok. 1500 PLN odsetki będą stanowić ok. 1100 w pierwszych trzech latach. W ciągu 30, czy 40 lat łączna dokonana przez nas spłata przekroczy często 170% początkowej wartości mieszkania. Nie wierzysz? skorzystaj z dowolnego kalkulatora kredytowego...
Powoli dochodzimy więc do sedna sprawy. Jeżeli na rynku jesteś w stanie znaleźć ofertę najmu, która jest tańsza niż odsetki od potencjalnego kredytu, zdecydowanie bardziej opłaca się wynająć mieszkanie. Dlaczego? W przypadku wynajmu jedyny ujemny przepływ gotówkowy związany jest z wynagrodzeniem właściciela. Pomijam opłaty, które są podobne, chociaż w przypadku najmu często są niższe ze względu na to że właściciel czasem sam pokrywa część opłat. W przypadku kredytu, oprócz odsetek, płacisz jeszcze ratę kapitałową. W sumie twój odpływ gotówki, w przypadku kupna mieszknia będzie większy niż w przypadku wynajmu. Gotówki, którą mógłbyś wykorzystać na inwestycje! A to nie wszystkie koszty. Raz na jakiś czas trzeba zrobić remont. Jest tez dodatkowy czynnik psychologiczny. We "własnym" mieszkaniu jesteśmy bardziej skłonni wydawać więcej. Kupimy lepszy telewizor, kanapę, wykupimy abonament w sieci kablowej itd. W końcu na inwestycje pozostaje jeszcze mniej pieniędzy. A inwestycje pracują dla nas. Rozsądnie inwestując nadwyżkę ponad cenę najmu, uzbieramy kwotę potrzebną do zakupu mieszkania nie w 40, a w 10-15 lat! Co więcej z uzbieranych oszczędności może udać się uzyskać taką stopę zwrotu, która pozwoli na opłacenie rat kredytu. To jest sposób by mieć ciastko i zjeść ciastko. W takich warunkach znacznie lepiej zdecydować się na wynajem niż zakup mieszkania:)
Sytuacja każdego powinna być oczywiście rozpatrzona indywidualnie. Policzyć to można prosto, co pokażę na swoim przykładzie. Oboje z żoną pracujemy. Nie mamy problemów ze zdolnością kredytową, ale nie decydujemy się na zakup mieszkania. Dlaczego? Ceny najmu w Krakowie, gdzie mieszkamy są na tyle atrakcyjne, że po prostu nie opłacało nam się mieszkania kupować. Wynajmując jednopokojowe 40m mieszkanie płacimy 1000 PLN odstępnego, plus ok 150 zł opłat dodatkowych (woda, prąd, internet). Kupno mieszkania o podobnym metrażu, w podobnej lokalizacji to wydatek rzędu 250 000 PLN. Do tego dochodzi wyposażenie mieszkania ok 30-40 tys PLN. Chodzimy do pracy na piechotę, więc lokalizacja jest istotna, bo pozwala na dodatkową oszczędność. Rata kredytu, przy kredycie 30 letnim to ok 1 500 PLN. Oprócz tego, gdybym kupił mieszkanie musiałby pokryć czynsz do spółdzielni ok. 200 PLN i opłaty analogiczne jak w przypadku wynajmu (woda, prąd, ogrzewanie, internet) ok 200 PLN. Łącznie mój ujemny przepływ wyniósłby ok. 1800 PLN. Jest to o 750 PLN miesięcznie więcej niż obecnie, co rocznie daje kwotę 9000 PLN. Jest to kwota, którą rocznie mogę dodatkowo zaoszczędzić! Po 10 latach, zakładając stopą kapitalizacji na poziomie 8% uskładam 130 000 PLN. Ta kwota dalej inwestowana, zakładając taką samą stopę kapitalizacji, przyniesie dodatkowo ponad 10 000 PLN zysku rocznie. Nieźle co:)
To była czysta matematyka. Pominąłem wpływ efektu psychologicznego związanego z większą konsumpcją we własnym mieszkaniu. Jest też dodatkowy aspekt związany z pracą na etacie. Kiedy mam kredyt, bardziej obawiam się utraty pracy. Mniej oszczędzam, wiec krócej mogę pozostawać bez pracy. Przekłada się to moja pozycję w kontaktach z pracodawcą. Jestem mniej skłonny domagać się się podwyżki i wykazuje ogólnie mniejszą skłonność do ryzyka, także w inwestycjach, co przekłada się na niższą oczekiwaną stopę zwrotu... na szczęście nie mam kredytu:)
Nie byłbym sobą, gdybym nie wspomniał o żyłce spekulanta, która we mnie siedzi. Wyż demograficzny się kończy, a mieszkania, co udowodniłem, są przewartościowane. Dlaczego? Zakładam, że optymalna wycena mieszkania, to taka w której dochód z najmu, jaki mogę z niego uzyskać jest równy, bądź chociaż zbliżony do raty kredytu. Tak w tym wypadku nie jest. Kredyt jest droższy niż dochód z najmu. Ceny mieszkań będą więc dążyć do poziomu równowagi. Ceny najmu wzrosną, lub spadną ceny mieszkań. Ja obstawiam to drugie. Wyż demograficzny się kończy, a inne dobra kapitałowe, np. akcje, w chwili obecnej wycenione są atrakcyjniej. Z zakupem wstrzymam się wiec do momentu, w którym wynajem po prostu przestanie się opłacać.
Wracam więc do odpowiedzi na początkowe pytanie. Czy bardziej opłaca się kupić mieszkanie, czy je wynajmować? W mojej sytuacji taniej jest wynajmować. Sytuacja każdego z nas jest jednak inna. Rynki różnych miast różnią się od siebie. Nie mam dzieci, ani rodziny, za którą jestem odpowiedzialny, wiec części kosztów nie jestem świadom, bądź nie biorę ich pod uwagę. Chce jednak zwrócić uwagę, że nie warto podążać za stadem. Schemat studia- praca- mieszkanie- kredyt nie zawsze jest słuszny. Jak mawia moja żona "jak robisz to co wszyscy, to masz to co wszyscy". Nie ulegajmy więc stereotypom, opiniom "analityków" i tzw. opinii społecznej. To nasze życie i mamy prawo samodzielnie o nim decydować!
