Oprocentowanie jest sumą dwóch wartości - stopy referencyjnej (adekwatnej do waluty w której zaciągamy kredyt) oraz marży banku.
Stopy referencyjne:
Waluta EUR – EURIBOR
Waluta USD – LIBOR
Waluta CHF – LIBOR
Waluta PLN – WIBOR
Każda ze stóp referencyjnych jest ustala przez Bank Centralny danego regionu walutowego. W związku z różnicami w sytuacjach gospodarczych danego regionu świata, stopy referencjne mogą się znacznie od siebie różnić. Wynika to głównie z faktu, iż stopy procentowe (taką jest również stopa referencyjna) służą do "schładzania" bądź "napędzania" gospodarki danego regionu. Gdy inflacja w sposób gwałtowny szybuje do góry, stopy procentowe są podnoszone, w skutek czego cieszą się ci, którzy wpłacają pieniądze na lokaty a martwią kredytobiorcy. W stuacji zmiany trendu czyli spadku inflacji sytuacja jest odwrotna. Co to dla nas kredytobiorców oznacza? Jeżeli przyjrzymy się wartościom historycznym stóp procentowych (EURIBOR istnieje stosunkowo krótko) i przeanalizujemy ich wysokość w zależności od tego co się działo z gospodarką danego regionu, będziemy mogli wyciagnąć istotne dla nas kredytobiorców wnioski. Najlepiej od wielu lat zachowuje się LIBOR (dla CHF). Utrzymuje się na niskim poziomie i nawet jeżeli w gospodarce europejskiej pojawiają się znaczne zawirowania jego wartość nie wzrasta znacząco. EURIBOR jest na poziomie akceptowalnym. Trzeba jednak mieć na uwadze możliwość jego gwałtownego wzrostu, który zostaje wywołany zawirowaniami w strefie euro (a o nie jak wiemy nie trudno). Na koniec zostaje nam WIBOR jako najmniej atrakcyjny dla kredytobiorcy z punktu widzenia swojej wartości.
To co dla nas istotne, musimy wiedzieć, iż wysokość każdej stopy referecyjnej jest ustalana na z góry określony czas. Czyli 1M (jeden miesiąc), 3M (trzy miesiące), 6M (sześć miesięcy) oraz 12M (rok). Ich wartości różnią się między sobą. Z punktu widzenia kredytobiorcy najbardziej korzystny zapis w umowie to rozliczanie stopy referencyjnej na zasadzie 3M dzięki temu nasze bieżące oprocentowanie kredytu będzie jak najbardziej aktualne. Nie będziemy musieli czekać np. rok na obniżkę oprocentowania jeżeli taka właśnie będzie miała miejsce.
Jak zatem widzimy, wybór stopy referencyjnej (waluty zaciąganego kredytu) może mieć kluczowe znaczenie dla tego jak dużą kwotę odsetek oddamy do banku.
Drugą składową naszego oprocentowania jest marża. Zasadą w bankach jest uzależnienie marży od kwoty zaciąganego kredytu i posiadanego wkładu własnego. Im są one wyższe, tym niższą marżę możemy negocjować z bankiem. Często zdarza się, że w trakcie trwania okresu kredytowego zmieniają się nie tylko stopy referencyjne, ale również marże. Wynika to przede wszystkim ze zmian rynkowych oraz popytu konsumentów na kredyty hipoteczne. Niektóre banki oferują klientom obniżenie marży do aktualnie panujących w banku stawek, ale tak jak wspomniałem nie jest to niestety powszechna praktyka. Pamiętajmy również, że banków udzielających kredyty hipoteczne jest kilkadziesiąt i każdy z nich ma inne progi marż w zależności od wysokości branego kredytu oraz wysokości wkładu własnego. W przypadku banku X kluczowa będzie np. kwota 650 tys. PLN dla banku Y 30% wkładu własnego.
UWAGA!!! Zdarza się też, że oprocentowanie naszego kredytu nie zależy ani od stopy referencyjnej, ani od marży tylko od decyzji zarządu banku, który poprostu ustala oprocentowanie kredytów. Taki sposób aktualizacji oprocentowania jest mało przewidywalny i najczęściej niekorzystny dla klienta. Nie ma bowiem żadnej pewności, że w raz ze spadkiem stóp procentowych zarząd obniży oprocentowanie kredytów. Najlepiej świadczy o tym sytuacja pewnego banku stosującego podobne praktyki, którego klienci wystosowali pozew zbiorowy przeciwko niekorzystnym dla nich decyzjom banku, nie chcącego obniżyć oprocentowania mimo spadku wartości stóp procentowych.
Jak wynegocjować niższą marżę jeżeli wnioskuję o niską kwotę kredytu i w dodatku nie mam wkładu własnego? Czy jest to wogóle możliwe?
TAK. W bankach od pewnego czasu popularne stało się stwierdzenie mówiące o tzw. zaangażowaniu klienta w produkty danego banku. Jeżeli przy okazji zaciągania w banku kredytu hipotecznego skorzystamy np. z konta bankowego, gdzie zadeklarujemy przeniesienie swoich wpływów z pensji, poprosimy o kartę kredytową, wykupimy ubezpieczenie na życie lub produkt typu unit-linked to prawie na 100% marża naszego kredytu będzie obniżona. Aby uświadomić wam na ile możemy liczyć powiem o aktualnych standardach:
- przeniesienie wpływów – 0,05%
- korzystanie z karty kredytowej – 0,2%
- ubezpieczenie na życie – 0,2% do 1%
- unit-linked – 0,2% - 0,3%
Jak zatem widzimy są to wartości o które warto powalczyć, a jeżeli nie powalczyć to na pewno poważnie przeliczyć. Oczywiście, podobnie jak w sytuacji innych promocji, często nie można ich ze sobą łączyć, jednak niektóre banki starają się wyjść naprzeciw klientom.
