Ceny gruntów rolnych w ostatnich 6 latach gwarantowały wzrost i średni zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie 25% rocznie. Stabilny wzrost cen gruntów rolnych w ostatnich latach pokazał, że inwestycyjny zakup ziemi rolnej jest opłacalnym i bezpiecznym sposobem ulokowania kapitału, zwłaszcza w czasach kryzysu. Porównując I kwartał 2009 r. do I kwartału 2010r. ziemia rolna podrożała o 6,2% do 14 533 zł za hektar, a w II kwartale 2010r. hektar kosztował średnio 2,4% więcej. Mimo widocznego spowolnienia wzrostu cen ziemia rolna będzie nadal drożała w kolejnych latach.
Naturalny wzrost cen ziemi rolnej jest pochodną rosnącego popytu i zmniejszającej się powierzchni dostępnej ziemi rolnej. W kolejce chętnych do zakupu ziemi rolnej stoją dziś rolnicy zainteresowani powiększeniem gospodarstw i zwiększeniem dopłat, mieszkańcy miast zainteresowani zakupem mniejszych działek rolnych do celów rekreacyjnych i pod budowę domu, deweloperzy zainteresowani budową osiedli domów jednorodzinnych na tańszych działkach rolnych z warunkami zabudowy. A po 2016 roku ziemię rolną w Polsce będą mogli kupować również obywatele UE. Nie bez znaczenia jest trend wyrównywania się cen ziemi rolnej w obszarze UE. Ziemia rolna jest dziś produktem poszukiwanym i będzie się cieszyć w kolejnych latach rosnącym popytem.
Oczywiście możemy kupić ziemię rolną w dobrej cenie oraz atrakcyjnej lokalizacji i poczekać kilka lat, aż jej cena wzrośnie. Takie pasywne podejście do inwestowania w ziemię można by porównać do inwestowania w obligacje. W tym przypadku ziemia rolna jest równie bezpieczna i daje wyższą stopę zwrotu.
Jeśli natomiast chcemy zarobić więcej musimy zaangażować się w projekt zakupu ziemi rolnej i przekwalifikowywanie jej na tereny budowlane, które możemy podzielić na trzy obszary:
1) Podział na działki
Prawo geodezyjne stanowi, że terenu rolnego nie można podzielić na działki mniejsze niż 3000 m. kw. Właśnie takie działki są najbardziej poszukiwane przez nabywców z uwagi na relatywnie niską cenę. W zależności od lokalizacji po dokonaniu podziału geodezyjnego wartość nowo wydzielonych działek wzrasta od 50% do 120%.
2) Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
Najszybszym sposobem na zabudowę ziemi rolnej jest uzyskanie warunków zabudowy. Zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy są określone w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku nr 80 poz. 717 ze zmianami) i w Kodeksie postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071, ze zm.). Sam proces trwa około 3 miesięcy, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy działka musi spełnić kilka warunków:
- działka powinna graniczyć z działką zabudowaną mającą dostęp do tej samej drogi publicznej,
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, wymagane minimum to możliwość podłączenia do prądu,
- teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną.
Strategia tworzenia kompleksów tanich działek pod zabudowę odpowiada potrzebom obecnych klientów, a dzięki zmianie funkcji ziemi z rolnej na budowlaną pozwala uzyskać wysoką stopę zwrotu.
3) Uchwalenie Planu Miejscowego, kompleksy działek pod zabudowę jednorodzinną w zasięgu do 25 km od miasta.
Projekt tworzenia kompleksów działek zwartej zabudowy jednorodzinnej zakłada zakupy w regionach do 25 km od miast - wyłączając największe miasta, gdzie ceny działek rolnych na przedmieściu są zbliżone do działek budowlanych. Po zakupie większych areałów ziemi rolnej należałoby dążyć do stworzenia Planów Miejscowych, które poza precyzyjnym określeniem przebiegu dróg , mediów, granic zabudowy, pozwoliłoby na podziały geodezyjne na małe działki po około 1000 metrów. Polegałoby to na tym, że właściciel gruntu zwraca się do gminy w wnioskiem o objęcie danego terenu planem miejscowym. Następnie gmina na sesji swojej rady uchwala, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do stworzenia planu miejscowego i ogłasza przetarg na wykonawcę tego planu (czyli dla pracowni architektoniczno-urbanistycznych).
Koszt opracowania takiego planu miejscowego o powierzchni średnio ponad 5 ha kosztuje średnio ponad 20’000zł. Wypowiadają się w nim drogowcy, energetycy, sieci wodne, strażacy, archeologia, konserwator zabytków, ochrona przyrody, wszystkie instytucje mające możliwość ingerencji w plan miejscowy.
Uchwalanie planu trwa średnio około 15 miesięcy, dlatego, że po stworzeniu przez pracownie wizji czy koncepcji, jest ona przedstawiana na sesji rady gminy i dopiero wtedy następuje głosowanie nad przyjęciem lub odrzuceniem danej koncepcji. Uchwalenie planu zmierza do zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany co powoduje wielokrotny wzrost jego wartości i terenów sąsiednich. Średnia różnica między ceną działki rolnej, a ceną działki budowlanej to minimum 500%, a średnio 1000%.
Należy wziąć pod uwagę, że przy zmianie przeznaczenia działki na budowlaną będzie koniecznie poniesienie odpłat od wzrostu wartości działki tzn. opłaty adiacenckiej dla gminy (ograniczonej przez ustawodawcę do nie więcej niż 30% od wzrostu wartości, zazwyczaj jest to 20%) i opłaty planistycznej (zależy ona od uchwały rady gminy, jest to w granicach 20% wzrostu wartości, przy czym nie wszystkie gminy pobierają opłatę planistyczną). Opłaty te są pobierane tylko i wyłącznie jeśli ktoś w ciągu 5 lat od przekształcenia teren sprzeda. Po pięciu latach od uchwalenia planu powyższe opłaty nie występują. Cała operacja zmiany planu miejscowego może zająć średnio 15 miesięcy. Warto poświęcić półtora roku na uchwalenie planu miejscowego, ponieważ klienci chętniej kupują działki budowlane, na których wiadomo, gdzie są kable energetyczne wkopane w ziemię, skrzynki energetyczne z licznikami dla poszczególnych nowo wydzielonych działek, zaplanowana sieć wodno-kanalizacyjna i dostęp do drogi publicznej.
Źródło: Bartek Jankowski, doradca obrotu ziemią Banku Ziemi
