350 tysięcy mieszkań o łącznej wartości 21 mld euro. To nie kolejny rządowy program stymulacji rynku budowlanego i kredytowego, a nowy gigant oferujący mieszkania na wynajem w Niemczech. Wielka fuzja, do której doszło w 2014 roku sporo mówi o niemieckim sposobie na nieruchomości.
4 mld euro w akcjach
Przejęcie nie było wrogie, choć raczej drogie. Największa na niemieckim rynku wynajmu firma Annington kupiła trzecią – Gagfah - za niemal 4 mld euro. Za każde 14 akcji Gagfah dotychczasowi udziałowcy otrzymają 5 akcji nowego przedsiębiorstwa o rynkowej kapitalizacji na poziomie 10 mld euro.
Na fuzji mają także skorzystać najemcy. Dzięki obniżce kosztów operacyjnych firmy mniejsza będzie presja na podwyżki czynszów. Sprawniejsze będzie zarządzanie nieruchomościami, niższe wydatki na reklamę.
Jak dużej liczby mieszkańców dotyczy ta fuzja? Nowe przedsiębiorstwo ma mieć 350 tysięcy mieszkań. Oznacza to, że zainteresowanych może być nawet milion.
W Polsce zabrakłoby mieszkań
Dla kogoś, kto przygląda się fuzji z polskiej perspektywy może być trudno zrozumieć, o co chodzi. Po pierwsze dlatego, że większość ludzi mieszka u nas w swoich mieszkaniach. A po drugie, ponieważ ci, którzy wynajmują, najczęściej płacą pojedynczym osobom. Większych firm jest niewiele, z reguły należy do nich po kilka budynków.
Gdyby nowego niemieckiego giganta przenieść na grunt polski, musiałby zarządzać nieruchomościami w miastach takich, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Skala przedsięwzięcia byłaby na nasze warunki niespotykana. Dla porównania warto dodać, że w jednym z najpopularniejszych serwisów z ogłoszeniami ofert wynajmu jest zaledwie 56 tysięcy.
Wszystko przez wojnę
Także w Niemczech sporo się o fuzji mówiło. Przede wszystkim jednak ze względu na jej skalę. Fakt, że wielkie firmy oferują mieszkania na wynajem nikogo za Odrą nie dziwi. Większość Niemców mieszka w lokalach wynajmowanych. Nikt nie uważa tego za problem. Przeciwnie, regulacja czynszów i dobre prawo lokatorskie sprawiają, że najem jest stabilny i przewidywalny. Inaczej niż w Polsce właścicielami mieszkań na wynajem są najczęściej wyspecjalizowane przedsiębiorstwa.
Taka struktura rynku to pokłosie powojennych programów budowy mieszkań. Dziś mało kto pamięta, że w 1945 roku jeden na pięciu Niemców nie miał gdzie mieszkań. Od początku powstania Republiki Federalnej władze stymulowały więc budowę nowych lokali. Subsydia i ulgi podatkowe trafiały do organizacji działających non-profit ale też firm nastawionych na zysk.
W ciągu dwudziestu lat udało się rozwiązać problem mieszkaniowy. A ponieważ po reformie z 1948 roku większość Niemców nie miała pieniędzy na kupno nieruchomości, jedyną opcją był wynajem. Co ciekawe, obecnie nawet jedna trzecia wynajmujących mogłaby sobie pozwolić na kupno własnego M, jednak tego z różnych powodów nie robi.
Wszystkie plusy najmu
Nie można też zapominać o tym, że także przed wojną w Niemczech wynajem stał mocno. Gagfah, jedna z firm biorących udział w fuzji, działa od 1918 roku. Deutsche Annington to z kolei stosunkowo młoda firma, część koncernu brytyjskiego.
Podobnych przedsiębiorstw jest za Odrą więcej. Niektóre działają niezależnie (np. działające od 1916 roku IVG), inne – jak Deutsche Wohnen do banków. Ogółem, do wielkich firm należy w Niemczech co dziesiąte mieszkanie.
Z punktu widzenia rynku koncentracja ma sens. Wielkie firmy mogą łatwiej mobilizować kapitał, dzięki któremu są w stanie stawiać nowe budynki. Dzięki zaangażowaniu w wiele przedsięwzięć działają stabilniej. Koszty zarządzania takimi nieruchomościami także są niższe.
Rozwinięty rynek wynajmu to także korzyści dla zwykłych ludzi. Łatwiej jest przeprowadzić się do innego miasta gdy wiadomo, że będzie można znaleźć w nim tanie, porządne mieszkanie. W Polsce osoba, która decyduje się porzucić, powiedzmy, Radom, żeby przenieść się do Krakowa, musi szukać wśród setek ofert pojedynczych właścicieli. Nie ma pewności, czy po miesiącu nie zostanie z mieszkania wyrzucona.
