Kredyt mieszkaniowy a hipoteczny
Dosyć powszechnym błędem jest używanie zamiennie nazw „kredyt mieszkaniowy” i „kredyt hipoteczny”. Otóż te dwa pojęcia nie są tożsame. Kredyt hipoteczny to taki rodzaj kredytu, przy którym jako zabezpieczenie został ustanowiony zastaw hipoteczny na rzecz banku, natomiast kredyt mieszkaniowy to kredyt wypłacany na zakup mieszkania (lub budowę nieruchomości). Różnica jest więc wyraźna: oba te określenia pochodzą z zupełnie innej klasyfikacji kredytów, bo albo według zabezpieczenia, albo według celu kredytowania. Dlaczego więc używa się tych nazw zamiennie? Ze względu na wartość nieruchomości, większość kredytobiorców nie jest w stanie zabezpieczyć kredytów na ich zakup lub budowę inaczej, niż tylko samą nieruchomością. Z tego wynika, że zdecydowana większość (bo jednak nie 100%) kredytów mieszkaniowych to kredyty hipoteczne. Prawidłowość ta jednak nie działa w drugą stronę, ponieważ zastawem hipotecznym można zabezpieczyć także inne rodzaje kredytów, na przykład wysokie kredyty konsolidacyjne.
Cel nie jest dowolny
Kredyt mieszkaniowy – w zależności od oferty banku – może zostać wykorzystany na zakup mieszkania, wynajem długoterminowy, budowę domu albo remont nieruchomości. To warianty podstawowe. Widać więc wyraźnie już na tym przykładzie, że nie można kredytu mieszkaniowego przeznaczyć na dowolny cel. Bank może zażądać udokumentowania wszystkich wydatków sfinansowanych z kwoty kredytu. Dlaczego ta konstrukcja wygląda akurat w ten sposób? Kredyty mieszkaniowe są zazwyczaj zabezpieczone hipoteką. To oznacza, że istotna jest tutaj wartość nieruchomości, a ta mogłaby się zmienić, gdyby kredyt wykorzystać na inny cel – niewyremontowane mieszkanie jest warte mniej niż takie po remoncie. Co ważne, dla banku każdy z naszych zakupów obciążony jest innego rodzaju ryzykiem w różnej wysokości. Bank uwzględnia to przy udzielaniu kredytu.
Regulacje dotyczące kredytów mieszkaniowych
W zakresie regulacji prawnych najczęściej używanym kryterium podziału kredytów nie jest ich cel, ale forma zabezpieczenia, dlatego najczęściej, jeśli szukasz informacji o regulacjach prawnych w zakresie kredytów mieszkaniowych, powinieneś zajrzeć do zapisów dotyczących kredytów hipotecznych. Ważnym dokumentem (niedawno zresztą znowelizowanym), jest Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego i dostępna do pobrania na stronie internetowej KNF.
Zanim zaciągniesz kredyt mieszkaniowy, musisz także zapoznać się z dokumentami przedstawionymi przez bank. To, co napisaliśmy w tym artykule, to jedynie zarys informacji. Banki mają dość dużą swobodę w tworzeniu regulaminów – umowy kredytowe zawierają zawsze pewną ilość punktów wspólnych, bo te są wymagane choćby przez Prawo Bankowe, ale w wielu punktach się różnią: choćby tam, gdzie bank określa, czy poniesione wydatki trzeba dokumentować, czy nie i czy ewentualnie wpływa to na zmianę kosztów kredytu. Również w regulaminach i umowach banku znajdują się zapisy ustalające sposób obliczania i częstotliwość aktualizacji wysokości oprocentowania albo koszty dodatkowe wynikające na przykład z konieczności dokonania wyceny nieruchomości, albo zawieszenia spłaty kredytu.
Gdzie zaciągnąć?
Kredyty mieszkaniowe (choć pod różnymi nazwami) dostępne są w ofertach wszystkich banków. Ilość parametrów, które należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji, jest tak znaczna, że nie można jednoznacznie wskazać banku, w którym kredyt mieszkaniowy udzielany jest na najkorzystniejszych warunkach.
