Podjęcie decyzji o zakupie (!!!) kredytu hipotecznego jest jednym z najbardziej poważnych decyzji, które podejmujemy w naszym życiu, wiążąc nas z bankiem, na kilkanaście-kilkadziesiąt lat! Sam proces uzyskiwania kredytu jest długi i skomplikowany, i nie ma jednakowej rady dla każdego z nas. Trzeba pamiętać, że żaden z banków nie oferuje najlepszego kredytu hipotecznego dla wszystkich. Każdą ofertę trzeba dostosować do naszego indywidualnego przypadku. Zaczynamy! Po pierwsze:
1. Zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa jest inaczej zdolnością podmiotu do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminie ustalonym między kredytodawcą (zazwyczaj bankiem ) a kredytobiorcą.
To od naszej zdolności kredytowej zależy na jak duży kredyt hipoteczny możemy liczyć. Na zdolność kredytową wpływają następujące czynniki:
- dochody,
- wiek,
- zawód,
- miejsce pracy.
- spłacane kredyty,
- salda kart kredytowych, debetowych,
- salda linii debetowych w ROR,
- inne obciążenia obecne, jak i przyszłe.
Warto już wcześniej przygotować się do procesu związanego z kredytem hipotecznym, a mianowicie, dążyć do tego, aby nasza zdolność kredytowa wyglądała najlepiej, jak to jest możliwe: spłacać terminowo zobowiązania w bankach, zlikwidować zbędne karty kredytowe. Jednocześnie przygotować wszelkie niezbędne dokumenty. Proces analizy wiarygodności kredytowej w przypadku kredytów hipotecznych trwa co najmniej kilka tygodni, w związku z czym, klient ma dużo czasu na przeanalizowanie swoich możliwości i ewentualne wyjaśnienie wszelkich wątpliwości.
2. Wkład własny
Wpływa on w ten sposób, że im niższy współczynnik LTV tym na lepsze warunki kredytowe możemy liczyć (lepsze oprocentowanie). Co to jest, to tajemnicze LTV? W najkrótszej formie, jest to stosunek wartości kredytu do wartości mieszkania, bądź ogólnie, nieruchomości.
3. Kredyt w złotych czy w walucie?
Decyzja trudna i nieco pachnąca hazardem. Kredyt hipoteczny w walucie obcej związany jest z ryzykiem kursowym, co powoduje, że nie jesteśmy w stanie określić własnego zadłużenia wobec banku, nawet w niedalekiej przyszłości. Dzieje się to dlatego, że kurs złotówki do euro, franka, jak i innych walut zmienia się każdego dnia, i nie dysponujemy pełną informacją na temat wszystkich czynników, które wpływają teraz i będą wpływać w przyszłości, na kształtowanie się kursów. Niemniej jednak, zaciąganie pożyczek w walucie obcej jest wciąż bardzo popularne.
Na wysokość rat kredytowych w walutach obcych wpływają również stopy procentowe ustalane przez Europejski Bank Centralny (EBC) oraz Bank Centralny Szwajcarii.
Ostatnim czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę, przy wyborze kredytu w walucie jest spread, czyli różnica pomiędzy kursem kupna, a sprzedaży waluty. Jest to istotne, ponieważ na bazie kursu kupna bank wypłaca środki, natomiast na bazie kursu sprzedaży, kredytobiorca spłaca kredyt.
4. Koszty kredytu
Przy poszukiwaniu kredytów hipotecznych, warto skorzystać z porównywarki kredytowej na stronie InvestPuls.pl. Umożliwia ona wyszukanie i porównanie kredytów hipotecznych oferowanych przez banki. Dzięki temu mamy możliwość przyjrzenia się kosztom kredytu.
Podstawowymi kosztami kredytu są: oprocentowanie, marża (niezmienna przez cały czas spłacania kredytu) i prowizja, oraz ubezpieczenie pomostowe - do czasu, aż hipoteka nieruchomości zostanie obciążona na rzecz banku. Wszystkie banki wymagają również bezwzględne ubezpieczenie nieruchomości.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się przeważnie z dwóch części: zmiennej i stałej. Zmienną częścią jest WIBOR (kredyty w złotówkach), LIBOR (kredyty we frankach szwajcarskich) lub EURIBOR (kredyty w euro). Natomiast stała część, to marża.
Warto również dowiedzieć się o innych opłatach pobieranych przez bank, które mogą być związane, np. ze zmianą waluty kredytu, wcześniejszą spłatą czy też z wydawaniem zaświadczeń.
5. Raty kredytowe
Wyróżnia się dwa podstawowe rodzaje rat:
- stałą - od początku do końca spłaty kredytu hipotecznego, raty mają taką samą wysokość;
- malejące - raty kredytu zmniejszają się wraz ze zmniejszaniem się długu pozostałego do spłacenia. W przypadku rat malejących największe obciążenie z tytułu obsługi kredytu jest zawsze na początku. Od pierwszej raty spłacamy bowiem całe odsetki i część kapitału. Z czasem jednak, jak zmniejsza się kapitał, maleją również miesięczne odsetki, a co za tym idzie kolejne raty są coraz niższe.
Najczęściej uwzględnianym czynnikiem przy wyborze rodzaju raty jest nasza zdolność kredytowa. Niezależnie jednak od oceny naszej zdolności kredytowej przez bank, sami musimy określić co jest dla nas bardziej korzystne w danym momencie.
6. Negocjacje
Ponieważ koszty związane z zaciągnięciem i spłatą kredytu hipotecznego są znaczne, warto podjąć negocjacje z bankiem odnośnie wysokości marży i prowizji. Wysokość marży będzie stała, w całym okresie spłacania kredytu hipotecznego. Konieczne jest również wzięcie pod uwagę tego, że w kredytach hipotecznych standardem jest zmienne oprocentowanie co może oznaczać zmianę obciążenia odsetkami nawet kilkuset złotych miesięcznie. Zaciągając taki kredyt należy w pierwszej kolejności bardzo dokładnie zapoznać się z umową kredytową i przeanalizować wszystkie wynikające z niej obowiązki i prawa stron.
7. Ułatwienia kredytowe
Mogą one być wykorzystywane w przypadkach losowych, w bieżących trudnościach związanych ze spłatą kredytu.
Do najpopularniejszych należą:
- "wakacje kredytowe" - zawieszenie spłaty kredytu na określony czas;
- polisa od utraty pracy - ubezpieczenie na wypadek utraty pracy przez kredytobiorcę;
8. Promocje
Duża większość banków oferuje kredyty hipoteczne z promocyjnymi warunkami spłaty w złotówkach, obniżając marże i prowizje. Jednakże z drugiej strony, aby skorzystać z warunków promocji należy dodatkowo założyć rachunek lub wykupić dodatkowe ubezpieczenie. Warto się nad tymi dodatkami zastanowić, pamiętając, że kredyt hipoteczny wiąże nas na długie lata z konkretnym bankiem, a korzystna promocja, w dłuższej perspektywie czasu nie zrekompensuje nam w dostateczny sposób, minusów danej oferty.
Pamiętajmy, że dokonując jakiegokolwiek wyboru z ofert bankowych musimy być świadomym i przygotowanym kredytobiorcą. Nasza wiedza związana z procedurą zaciągania kredytu może pomóc w dokonaniu racjonalnego wyboru. Dlatego jeżeli chcesz wiedzieć więcej, nie poprzestawaj tylko na tym artykule, ale szukaj dodatkowych, bardziej wyczerpujących informacji. Powodzenia!
