Pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Przez budowę należy rozumieć nie tylko wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, lecz także odbudowę, rozbudowę czy nadbudowę obiektu budowlanego. Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
Przyjmuje się, że z samowolą budowlaną mamy do czynienia wówczas, gdy roboty budowlane są lub zostały przeprowadzone bez uprzedniego uzyskania wymaganego prawem pozwolenia na budowę albo bez uprzedniego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Samowola budowlana może dotyczyć zarówno budowy, jak i robót budowlanych niebędących budową – o ile przepisy prawa łączą z ich prowadzeniem określone obowiązki uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia do właściwego organu.
Choć przepisy nie regulują tej kwestii wprost, postępowania w sprawie samowoli budowlanej wszczynane są z urzędu, choćby informacja o wskazanych nieprawidłowościach pochodziła od osoby trzeciej.
Nakaz rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części jest najdalej idącą, najbardziej dolegliwą sankcją za naruszenie przepisów prawa budowlanego. Dlatego też należy wcześniej rozważyć wszystkie inne możliwości przewidziane przez przepisy, aby nakaz rozbiórki był ostatecznością, i to tylko w takim zakresie, jaki jest niezbędny do przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Jak już zostało wspomniane na wstępie, celem nadrzędnym nakazu rozbiórki obiektu budowlanego jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem, a nie karanie inwestora za to, że naruszył przepisy prawa. Decyzja nakazująca rozbiórkę może być więc podjęta dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości legalizacji, tj. gdy nie zaistnieją przesłanki uzasadniające zalegalizowanie obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy.
W każdym jednak przypadku przed podjęciem decyzji nakazującej rozbiórkę organ nadzoru budowlanego jest zobligowany do szczególnie starannego i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Nakaz rozbiórki może mieć różny zakres przedmiotowy, może on dotyczyć całości lub części obiektu. Zakres nakazywanej rozbiórki musi jednak zostać określony w sposób adekwatny do stwierdzonego zakresu samowoli budowlanej, a także celu regulacji w postaci doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.
Rozbiórka obiektu oznacza jego usunięcie z miejsca, w którym został wzniesiony. Nakaz rozbiórki nie musi przy tym oznaczać obowiązku dzielenia obiektu na mniejsze części i usuwania ich z nieruchomości gruntowej. Usunięcie obiektu z gruntu może nastąpić także bez naruszania jego całości, z tym że taki obiekt musi zostać po prostu usunięty z terenu, na którym został posadowiony.
Orzeczona nakazem rozbiórka wykonywana jest dobrowolnie lub w drodze zastosowania postępowania egzekucyjnego w trybie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przez nałożenie grzywny w celu przymuszenia bądź w trybie wykonania zastępczego, na koszt zobowiązanego.
Procedurę legalizacji otwiera wydanie postanowienia w przedmiocie wstrzymania prowadzenia robót budowlanych (gdy obiekt nie został jeszcze wybudowany) i nałożenia na inwestora określonych obowiązków – oczywiście w przypadku zaistnienia przesłanek. Istotą postępowania legalizacyjnego jest sprawdzenie możliwości doprowadzenia, a następnie doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem. Legalizacja obiektu budowlanego przebiega dwustopniowo. Wstępnie o ewentualności zalegalizowania samowoli budowlanej rozstrzyga organ nadzoru budowlanego, który musi zbadać, czy w ogóle zachodzą przesłanki wydania postanowienia. Jeśli takie przesłanki zachodzą, organ musi stwierdzić, że legalizacja jest dopuszczalna, i wydać postanowienie nakładające określone obowiązki na inwestora. W dalszej kolejności inicjatywę przejmuje inwestor, który musi wywiązać się z nałożonych na niego obowiązków, pod rygorem nakazania rozbiórki.
Pierwszą z przesłanek umożliwiających legalizację samowoli budowlanej, o których mowa w komentowanym artykule, jest zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przez to pojęcie ustawodawca rozumie w szczególności zgodność z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego obowiązującego planu – zgodność z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Drugą przesłanką umożliwiającą legalizację samowoli budowlanej jest brak naruszenia przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Chodzi tu w ogólności o wszystkie przepisy prawa budowlanego określający ogólne zasady prawidłowej, ale w szczególności o warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie. Warunki takie określane są w drodze rozporządzenia przez właściwych ministrów.
W przypadku uznania, że nie jest możliwe doprowadzenie całego obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ powinien szczegółowo uzasadnić, z czego taka niemożność wynika
