Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera?
Na inwestora na rynku pierwotnym czeka wiele przykrych niespodzianek. Choć wydawać by się mogło, że zakup nowego domu lub mieszkania jest „czystą” sprawą, nierzadko w praktyce pojawiają się poważne problemy. W tym artykule omówimy z braku miejsca tylko kilka najważniejszych i pojawiających się najczęściej.
Sprawdzić dewelopera
W biznesie jest zwyczajną sprawą, że przy okazji każdego większego kontraktu wnikliwie prześwietla się kontrahenta. Dzięki temu można wycofać się wcześniej z ryzykownej transakcji albo przynajmniej wynegocjować sobie korzystniejsze warunki. Nie inaczej jest w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym – rynek mieszkaniowy jest trudny i wymaga olbrzymiego kapitału, a nie każdy deweloper takim dysponuje. To, co jest ważne, to jednak nie tylko sytuacja finansowa, ale również prawna, bo może się okazać, że deweloper już jest skonfliktowany z inwestorami, co łatwo może przerodzić się w problemy natury ekonomicznej również w przyszłości. Deweloperzy mają obowiązek udzielić inwestorom pełnych informacji o swoich zobowiązaniach, konfliktach prawnych i sytuacji finansowej. Dodatkowymi źródłami informacji są raporty i sprawozdania, które deweloper, jako przedsiębiorstwo działające w formie spółki, musi składać regularnie, a które są jawne. Oczywiście każdemu deweloperowi będzie można coś zarzucić, a im więcej buduje, tym więcej będzie miał problemów. Nie ma tutaj żadnego limitu, ale na pewno zbyt duże długi albo kilka spraw sądowych to nie jest argument za zakupem nieruchomości od danej firmy.
Finansowanie inwestycji
Bezpieczeństwo finansowe przy zakupie nieruchomości to kwestia pierwszej wagi. Dziś prowadzone inwestycje są finansowane pośrednio – z rachunków powierniczych o charakterze otwartym lub zamkniętym. Ten drugi typ jest zdecydowanie korzystniejszy dla inwestora, ponieważ gwarantuje 100% zwrotu kosztów po upadłości dewelopera lub zerwaniu umowy. W przypadku rachunków otwartych dobrze jest wprowadzić dodatkowe zabezpieczenia – nawet jeśli podniosą one nieco koszt inwestycji, będą stanowiły gwarancję wypłaty poniesionych kosztów przynajmniej w większości.
Sprawdzenie umowy deweloperskiej lub przedwstępnej
W tym przypadku szczególna uwagę należy zwrócić na trzy elementy: opłaty, terminy i kary. Umowa przedwstępna precyzuje między innymi kiedy i za ile zostanie przekazane prawo własności. Obejmuje także określenie cech przedmiotu transakcji, czyli podstawowy opis cech technicznych mieszkania lub domu. Załącznikiem do umowy może być plan, który później będzie podstawą dokonania odbioru technicznego. Co ważne – deweloper może uzależnić przekazanie prawa własności od uregulowania przez inwestora określonych opłat. Należy więc sprawdzić ich wysokość i daty uiszczenia. Ponadto warto skupić się na tym, jakie konsekwencje pociągnie za sobą opóźnienie w realizacji inwestycji i jakie są kary przewidziane za niedotrzymanie zobowiązań przez obie strony – tutaj często dochodzi do sformułowania zapisów asymetrycznych, czyli takich, które przewidują kary, jeśli z umowy wycofa się inwestor, ale nie deweloper. Warto też zadbać o to, aby w umowie znalazł się zapis dotyczący możliwości jej wypowiedzenia przez inwestora, jeśli ten nie otrzyma kredytu z banku – na etapie umowy deweloperskiej banki często nie podejmują jeszcze wiążących decyzji, a cenę za ich niezdecydowanie w przypadku wielu umów musi później ponieść inwestor.
Sprawdzenie stanu technicznego
Ostatni z ważnych punktów. Na fali emocji łatwo przeoczyć drobne niedociągnięcia lub błędy, a może się okazać, że po podpisaniu umowy już niczego się nie da z nimi zrobić. Dlatego odbioru nigdy nie dokonuje się samodzielnie, ale tylko i wyłącznie ze wsparciem udzielanym przez profesjonalistów z branży budowlanej. To im powierza się zadanie oceny zgodności aspektów technicznych z planem, samemu skupiając się na pozostałych cechach mieszkania. Jeśli odstępstwa od planu są duże, inwestor ma prawo zrezygnować z zakupu albo zażądać obniżenia ustalonej wcześniej ceny. W praktyce zdarza się to rzadko, ale jednak zdarza – warto dmuchać na zimne i odbiór potraktować bardzo, ale to bardzo poważnie.
To oczywiście nie wszystko, ale zdecydowanie w tych momentach najłatwiej o błąd. Jeśli więc chcesz kupić bezpiecznie mieszkanie od dewelopera, nie zapominaj o tym, że bezpieczeństwo transakcji zależy głównie od Ciebie. Jeżeli jesteś zainteresowany tą tematyką zajrzyj na nasz blog gdzie znajdziesz dużo cennych wskazówek: http://bezpiecznyzakupnieruchomosci.pl/blog/
