Czym jest podatek katastralny?
Podatek katastralny to danina naliczana od wartości nieruchomości, a nie - jak obecnie w Polsce - głównie od jej metrażu. W praktyce oznacza to, że właściciel drogiego mieszkania w dużym mieście płaciłby więcej niż właściciel podobnego metrażowo lokalu w słabszej lokalizacji.
W klasycznym modelu kataster opiera się na urzędowo ustalonej wartości albo na wartości zbliżonej do rynkowej, a sam podatek jest zwykle dochodem samorządów.
Czy w Polsce jest dziś podatek katastralny?
Nie, w Polsce nie funkcjonuje obecnie powszechny podatek katastralny od mieszkań i domów liczony od wartości nieruchomości. Właściciele lokali mieszkalnych płacą podatek od nieruchomości ustalany według stawek za 1 m2 powierzchni użytkowej.
Oznacza to, że dwa mieszkania o tej samej powierzchni mogą być opodatkowane podobnie, nawet jeśli jedno jest warte kilkukrotnie więcej od drugiego. To właśnie ten element jest najczęściej wskazywany jako wada obecnego systemu.
Jak wygląda wprowadzenia podatku katastralnego?
W przestrzeni publicznej pojawił się projekt ustawy zakładający wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości zamiast obecnego podatku powierzchniowego. Propozycja nie zakłada jednolitego opodatkowania wszystkich właścicieli, lecz model progresywny.
Zgodnie z założeniami projektu, dla pierwszej i drugiej nieruchomości przewidziano bardzo niską stawkę na poziomie około 0,02% wartości. Natomiast dla trzeciego i każdego kolejnego mieszkania lub domu stawka miałaby wynosić około 0,5%, a następnie stopniowo rosnąć co roku aż do poziomu 1,5%.
O kolejności nieruchomości decydowałaby data ich nabycia. Oznacza to, że najpóźniej kupione lokale byłyby traktowane jako kolejne i objęte wyższym opodatkowaniem.
Projekt przewiduje również, że wartość nieruchomości byłaby ustalana na podstawie średnich cen w danym regionie, a sam podatek trafiałby do budżetów samorządów. Gminy mogłyby dodatkowo stosować współczynniki korygujące, co pozwalałoby dostosować poziom obciążeń do lokalnych realiów rynku.
Kto miałby płacić podatek katastralny?
Wbrew obiegowej opinii, projekt nie zakłada jednakowego obciążenia dla wszystkich właścicieli mieszkań. W praktyce największe znaczenie ma liczba posiadanych nieruchomości.
Osoby posiadające jedno lub dwa mieszkania byłyby objęte minimalnym obciążeniem, które w założeniu ma być zbliżone do obecnych poziomów podatku. Zdecydowanie wyższe koszty pojawiłyby się dopiero przy trzeciej i kolejnych nieruchomościach.
Największy ciężar podatku spocząłby więc na inwestorach posiadających większe portfele mieszkań, osobach kupujących lokale pod wynajem oraz podmiotach traktujących nieruchomości jako instrument inwestycyjny.
Projekt przewiduje również wyłączenia dla niektórych instytucji pełniących funkcje społeczne, takich jak spółdzielnie mieszkaniowe czy podmioty realizujące zadania publiczne.
Podatek katastralny w krajach UE
Systemy opodatkowania nieruchomości w Europie są bardziej zaawansowane niż w Polsce i w większości przypadków uwzględniają wartość nieruchomości lub jej potencjał dochodowy. Nie oznacza to jednak, że wszędzie obowiązuje prosty podatek liczony jako procent od ceny rynkowej. W praktyce każde państwo wypracowało własny model, często bardziej złożony niż sugerują uproszczenia w debacie publicznej.
Podatek oparty na dochodzie katastralnym w Belgii
W Belgii system opodatkowania nieruchomości opiera się na tzw. dochodzie katastralnym. Jest to administracyjnie ustalona wartość, która odpowiada potencjalnemu dochodowi z najmu danej nieruchomości.
Na tej podstawie naliczany jest podatek lokalny. Co istotne, nie jest to prosty procent od aktualnej ceny rynkowej mieszkania, lecz bardziej złożony system oparty na urzędowej wycenie.
Podatek lokalny i wartość czynszowa we Francji
We Francji funkcjonuje podatek od nieruchomości znany jako taxe foncière. Obowiązuje on właścicieli nieruchomości niezależnie od tego, czy lokal jest zamieszkany czy wynajmowany.
Podstawą opodatkowania jest tzw. wartość czynszowa, czyli szacunkowa wartość najmu. Następnie stosowane są stawki ustalane przez lokalne władze. Dodatkowo utrzymano opodatkowanie nieruchomości będących drugimi domami lub inwestycjami.
System niemiecki po reformie i lokalne współczynniki
W Niemczech obowiązuje podatek Grundsteuer, który po reformie został jeszcze bardziej powiązany z wartością nieruchomości.
Podatek obliczany jest w kilku etapach i uwzględnia m.in. wartość gruntu, powierzchnię, rodzaj zabudowy oraz lokalizację. Ostateczna wysokość podatku zależy również od decyzji lokalnych samorządów, które ustalają własne współczynniki.
Jak wygląda podatek katastralny w krajach UE?
W porównaniu do Belgii, Francji i Niemiec Polska wyróżnia się tym, że nadal stosuje prosty system oparty na powierzchni nieruchomości. W krajach Europy Zachodniej dominują rozwiązania powiązane z wartością lub potencjałem dochodowym nieruchomości.
Jednocześnie żaden z tych systemów nie opiera się na jednym, prostym procencie od aktualnej ceny rynkowej. W każdym przypadku stosowane są dodatkowe mechanizmy, które mają stabilizować system i ograniczać wahania obciążeń.
Proponowany projekt ustawy wpisuje się w ten kierunek, ale nie jest bezpośrednią kopią żadnego z zagranicznych modeli. To raczej próba wprowadzenia własnego wariantu podatku od wartości nieruchomości, z naciskiem na opodatkowanie kolejnych mieszkań.
Czy taki podatek miałby sens w Polsce?
Zwolennicy zmian wskazują, że podatek oparty na wartości lepiej odzwierciedla realną sytuację majątkową właścicieli oraz może ograniczać spekulacyjne gromadzenie mieszkań.
Przeciwnicy podkreślają natomiast ryzyko związane z wyceną nieruchomości, potencjalny wzrost kosztów dla właścicieli oraz możliwość przenoszenia kosztów na najemców.
Istotnym problemem pozostaje również kwestia płynności finansowej - właściciel może posiadać wartościową nieruchomość, ale nie mieć wysokich dochodów bieżących.