Powodem są pułapki prawne w decyzjach o warunkach zabudowy oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.
Współpraca z architektem jest kluczowa w rozpoznaniu potencjału inwestycyjnego nieruchomości i powinna zostać zainicjowana przed jej zakupem. Oto kilka przesłanek przemawiających za tą tezą:
- Architekt dokona analizy możliwości zabudowy działki budowlanej poprzez zdefiniowanie ograniczeń prawnych, lokalizacyjnych i użytkowych.
- Wskaże szereg działań zmierzających do określenia cech jakościowych terenu inwestycyjnego (m. in. możliwy dostęp do infrastruktury technicznej, charakterystykę geologiczną gruntu, sposób postepowania w zakresie ochrony środowiska).
- Opracuje możliwe warianty zabudowy i wskaże potencjalne korzyści dla inwestora poprzez ich analizę.
- Wskaże zależności pomiędzy planami realizacyjnymi Inwestora, a możliwościami uzyskania właściwych zapisów w decyzji o warunkach zabudowy lub opracuje właściwą interpretacje zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- Opracuje koncepcje architektoniczno – budowlaną jako właściwą odpowiedź na zamierzenia Inwestora.
- Pozyska dokumentację prawną zmierzającą do realizacji inwestycji.
Działania te podjęte na etapie decyzji o zakupie nieruchomości gruntowej optymalizują proces inwestycyjny i pomagają podjąć decyzję o ewentualnym odstąpieniu od transakcji lub zweryfikowaniu oceny opłacalności przedsięwzięcia biznesowego.
Analiza pewnego przypadku.
Pewien inwestor zdecydował o zakupie nieruchomości gruntowej w centrum Krakowa. Decyzja została podjęta na podstawie przedstawionej przez sprzedającego koncepcji architektonicznej określającej możliwa do uzyskania powierzchnię PUM. Cena została określona w oparciu o wartość kwotową do 1m2 powierzchni PUM.
Szczegółowa analiza przypadku (dokonana po zakupie nieruchomości) wskazała na następujące fakty i ograniczenia:
1. Sprzeczne zapisy w planie miejscowym skutkujące brakiem możliwości określenia możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej obiektu.
2. Konieczność odbycia szczegółowych konsultacji z władzami administracji publicznej w kwestii interpretacji sprzecznych zapisów planu miejscowego.
3. Konieczność uzyskania szczegółowych konsultacji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w celu uzyskania opinii na temat możliwej wielkości planowanej zabudowy.
Efektem szczegółowej analizy było sformułowanie wniosków, z których najważniejszy określał realne szanse na uzyskanie powierzchni użytkowej obiektu na poziomie ok. 50% w stosunku do deklarowanej przez sprzedającego nieruchomość. Wykonana wcześniej koncepcja architektoniczna nie odzwierciedlała rzeczywistego potencjału działki budowlanej i była wykonana w celu maksymalizacji zysku z jej sprzedaży.
Zachęcamy do współpracy z architektem na wstępnym etapie planowania inwestycji budowlanej oraz wspólnej analizy ryzyka inwestycyjnego.
