Na czym polega wycena mieszkania do kredytu hipotecznego?
Kredyt hipoteczny jest jedną z wielu metod finansowania zakup nieruchomości, której prawną formę zabezpieczenia stanowi hipoteka czyli ograniczone prawo rzeczowe – jedno z dwóch rodzajów praw rzeczowych, w polskim prawie cywilnym obok własności. Można go wykorzystać, zgodnie z zawartą umową, nie tylko do zakupu istniejącej już nieruchomości, ale również na poczet budowy nowego domu, rozbudowy albo remontu czy zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wspólny mianownik wszelkich kredytów hipotecznych stanowi konieczność przygotowania wyceny wybranej nieruchomości. Na czym polega i ile kosztuje wycena nieruchomości?
Na czym polega wycena nieruchomości przez bank?
W czasie starania się o kredyt hipoteczny zwykle mamy do czynienia z wyceną nieruchomości, która jest nieodłącznym elementem wniosku o finansowanie. Zwykle taka operacja przeprowadzana jest podczas sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego, ponieważ jego cena zależna jest od różnych czynników. W takim wypadku rzeczoznawca mieszkaniowy opłacany jest przez kredytobiorcę. W przypadku lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego czyli od dewelopera, bank korzysta również z usług rzeczoznawcy do potwierdzenia poszczególnych etapów budowy.
Jak określa się wartość nieruchomości?
Wartość rynkową nieruchomości można określić w podejściu porównawczym, dochodowym lub jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie powyższych w podejściu mieszanym. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej natomiast dochodowe stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. W podejściu porównawczym stosuje się metody:
- analizy statystycznej rynku – metoda wysoce zaawansowana, w której porównywane są ceny co najmniej kilkudziesięciu nieruchomości,
- porównywaniu parami – polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości,
- korygowania ceny średniej – do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość wycenianej nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Jakie są koszty wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego?
Koszty wykonania profesjonalnej wyceny zależne są od typu nieruchomości, jej lokalizacji czy wielkości. Najczęściej jest to kwestia indywidualna. Średnio wycena mieszkania będzie mniej kosztowna, aniżeli wycena domu z uwagi na mniejszy stopień skomplikowania tegoż przedsięwzięcia.
Taniej będzie również w mniejszych miejscowościach, gdzie przeprowadzane analizy nie muszą być rozległe. Najczęściej wycena wartości mieszkania to koszt około 500-1000 zł. W wypadku sporządzania wyceny domu koszty te mogą sięgnąć nawet do 2500 złotych. Warto jednakże podkreślić, iż w wypadku wyceny nieruchomości przez banki koszty te są najczęściej dużo niższe (jeśli wyceny wykonują pracownicy banku posiadający uprawnienia, w którym zaciągnięty ma być kredyt hipoteczny).
