0
głosów
- +

Sztuka podpisywania umowy przedwstępnej

Autor:

Aktualizacja: 27.02.2008


Kategoria: Finanse i Ekonomia / Inwestowanie


Artykuł
  • 0 głosów dodatnich
  • 0 głosów ujemnych
  • 5058 razy czytane
  • 4 przedrukowany
  • 0 Polemik/Poparć <span class="normal">Odpowiadanie na artykuł</span>
  • Licencja: CC <span class="normal">Zezwala się na kopiowanie, dystrybucję, wyświetlanie i użytkowanie dzieła i wszelkich jego pochodnych pod warunkiem umieszczenia informacji o tw&oacute;rcy.</span>
Dostęp bezpłatny <span class="normal">Dostęp do treści jest bezpłatny.<br/> Inne pola eksploatacji mogą być zastrzeżone sprawdź <b>licencję</b>, żeby dowiedzieć się więcej</span>
 

Ludzie boją się nieruchomości, dlatego wybierają papiery wartościowe, które są sterylne. Nieruchomości nie posiadają tak dużej płynności jak papiery wartościowe, ale są o wiele bardziej dochodowe. Być może wiele osób chętnie zajęłoby się nieruchomościami, ale brak im odpowiednich podstaw, przez brak których nieruchomości wzbudzają po prostu strach. Zupełnie nie potrzebnie, bo można się skutecznie zabezpieczyć przed różnymi czynnikami ryzyka.


Umowa przedwstępna jest nieodzownym dokumentem, który należy sporządzać, gdy w grę wchodzi kupno lub sprzedaż nieruchomości. Co prawda z podpisaniem umowy przedwstępnej wiążą się dodatkowe koszty notarialne, natomiast wielkość strat, które strony umowy mogą ponieść, jest w tym przypadku ograniczona.

Jeśli pierwszy raz spotykasz się z terminem umowy przedwstępnej, wyjaśnię Ci czym ona jest. Otóż, w umowie takiej, strony uczestniczące w transakcji zobowiązują się do realizacji warunków transakcji określonych w umowie przedwstępnej w wyznaczonym momencie w przyszłości. Innymi słowy, umowa przedwstępna nie powoduje faktycznego kupna/sprzedaży nieruchomości, stwarza natomiast pewien obowiązek w przyszłości. Obowiązkiem tym jest podpisanie umowy przyrzeczonej kupna/sprzedaży i dopiero ta umowa jest faktycznym przypieczętowaniem transakcji. Z jakiego powodu należy, zatem podpisywać umowę przedwstępną?

Sprawa jest jasna – w celu uzyskania kredytu bankowego. Wiadomo przecież, że jeśli nie dysponujemy wystarczającymi środkami na pokrycie zakupu nieruchomości, musimy udać się do banku w celu zaciągnięcia kredytu. Bank natomiast musi być pewny, że transakcja, którą będzie finansował dojdzie w przyszłości do skutku. Banki udzielają kredytów hipotecznych właśnie na podstawie umów przedwstępnych.

Umowę przedwstępną można tak naprawdę sporządzić na zwykłej kartce papieru, jednak jest to dalece ryzykowne posunięcie. W przypadku jakichkolwiek nieścisłości, umowa taka nie będzie posiadać wystarczającej mocy prawnej, aby chronić strony. Żeby mieć pewność, co do skuteczności i ważności dokumentu, należy taką umowę podpisywać w obecności notariusza. Należy pamiętać, że notariusz jest tylko osobą uprawnioną do potwierdzenia notarialnego takiej umowy, a nie do jej sporządzania czy redagowania. To od stron podpisujących umowę zależy co będzie ona zawierać.

W przypadku, gdy umowa przedwstępna zawiera uchybienia prawne lub zapisy niezgodne z prawem, strony zawsze mogą się odwołać do odpowiedniej instancji. Najtrudniejsze jest zabezpieczenie się przed wszystkimi możliwymi ewentualnościami, które mogą spotkać nabywcę nieruchomości. Jest to możliwe, ale wymaga dokładnego przeanalizowania sytuacji. Co, zatem powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej?


Po pierwsze należy zwrócić uwagę na trzy kwestie. W pierwszej kolejności należy zbadać prawo własności nieruchomości. Bardzo wiele osób pozostaje we wspólnocie majątkowej z małżonkiem, dlatego w takim przypadku potrzebna jest zgoda obu małżonków na sfinalizowanie transakcji. Inną pułapką może być posiadanie takiego prawa przez krewnych lub rodzinę. Również i tutaj muszą oni wyrazić zgodę na kupno/sprzedaż nieruchomości. Trzecią kwestią jest własność w gruncie. Sprzedający powinien udostępnić do wglądu akt własności lokalu. Często okazuje się tak, że kupujący nabywa dom, a własność w gruncie pozostaje w rękach jakiegoś krewnego sprzedającego, co może wywołać w przyszłości niepotrzebne komplikacje.

Po zbadaniu omówionych kwestii można przejść do analizowania nieujawnionych zobowiązań (o ile istnieją). Punktem wyjścia powinna być księga wieczysta, ale tylko punktem wyjścia. Błędem jest opieranie się wyłącznie na informacjach w niej zawartych, gdyż niektóre informacje nie są wpisywane do księgi, a czasem mogą zostać wpisane w czasie między wydaniem wpisu z księgi, a zawarciem transakcji. Należy zażądać od sprzedającego oświadczenia, że nie toczy się żadna egzekucja z nieruchomości. Jeśli sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą musi on oświadczyć, że nie zalega z podatkami oraz z należnościami wobec ZUS-u. W przypadku, gdy do nieruchomości przynależą dodatkowe pomieszczenia (piwnica, garaż, miejsce parkingowe), trzeba zażądać okazania tytułu do dysponowania tymi pomieszczeniami. Ponadto oświadczenia zbywcy nieruchomości powinny zawierać informacje o braku posiadania tytułów prawnych do nieruchomości przez osoby trzecie, tzn. braku osób zameldowanych w danej nieruchomości, a przebywających np. w zakładzie karnym, albo w szpitalu. Na koniec sprzedający powinien oświadczyć, że nie zalega z płatnościami czynszowymi oraz z należnościami wobec dostawców mediów. Warto też zaznaczyć w umowie przedwstępnej wyposażenie, które przechodzi na własność nabywcy. W treści dokumentu muszą znajdować się również zapisy mówiące o konsekwencjach niedotrzymania umowy przez jedną ze stron.

Sporządzenie doskonałej umowy przedwstępnej jest nie lada sztuką i wymaga pomocy specjalisty. Nikt jednak nie wyręczy Cię całkowicie ze sporządzenia takiej umowy. Nawet prawnik będzie chciał wiedzieć, co dokładnie ma się w tej umowie znajdować, czego Ty od takiej umowy oczekujesz. Jego zadanie sprowadza się do kontroli prawnej poprawności dokumentu i ewentualnie propozycji korzystniejszych zapisów. Przed wizytą u eksperta powinieneś zatem sam się zastanowić nad treścią dokumentu, który podpiszesz u notariusza.

Podobał Ci się artykuł?
0
głosów
- +

Brak polemik/poparć



Podobne artykuły:


KOMENTARZE


System komentarzy dostarcza Disqus

Używając tej strony zgadzasz się na wykorzystywanie plików Cookie.Dowiedz się więcej.

Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych. Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia. Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki. Z dniem 25.05.2018 wprowadziliśmy też w życie rozporządzenia dotyczące ochrony danych osobowych. Więcej informacji w naszej Polityce Prywatności i Regulaminie.

Zamknij