Podział działki – aspekty praktyczne i prawne

Podstawowym aktem prawnym regulującym sposób, tryb i postępowanie mające na celu podział nieruchomości jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm) oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. Nr 268 poz. 2663 z późn. zm.)
Co istotne, podziału działki można dokonać, jeśli jest zgodny z aktualnie obowiązującym planem miejscowym oraz projektowany do wydzielenie teren posiada dostęp do drogi publicznej. Częstokroć zdarza się jednak, że chcemy podzielić działkę na obszarze dla którego nie został sporządzony plan miejscowy. Wówczas zasady podziału ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu jego uchwalenia.
Koszty podziału obciążają osobę, która ma w tym interes prawny, a więc najczęściej osoba składająca wniosek o dokonanie podziału.
Jakie grunty można podzielić?
Podziału można dokonać na wszystkich gruntach z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby:
- konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo
- wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3ha (podział dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami).
Podział działki dokonywany przez osobę prywatną wymaga złożenia wniosku o podział nieruchomości do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wraz ze wstępnym projektem podziału. Po pozytywnym zaopiniowaniu i zgodności z planem miejscowym, geodeta przeprowadza czynności właściwe dla procedury podziału nieruchomości, a więc odszukuje punkty graniczne, sporządza protokół przyjęcia granic, wykonuje właściwy projekt podziału działki, który podlega zatwierdzeniu, a następnie stabilizuje w terenie nowe znaki graniczne i sporządza protokół. Procedura podziału kończy się wydaniem decyzji zatwierdzającej podział.
Dla nowo wydzielonych działek zakładane są księgi wieczyste, jako, że od tej pory stanowią one odrębne nieruchomości.
Procedura podziału nieruchomości trwa średnio od kilku do kilkunastu miesięcy.
Sporządzenie wstępnego projektu podziału wymaga czasu oczekiwania na niezbędne dane, materiały ok.14 dni. Złożenie wstępnego projektu podziału do Urzędu – czas oczekiwania na odpowiedź: 14 dni, pozytywna oznacza rozpoczęcie prac geodezyjnych, a więc przeprowadzenie pomiarów w terenie, skompletowanie operatu podziału nieruchomości, wyznaczenie punktów granicznych w terenie, zawiadomienie sąsiadów o przyjęciu granic dzielonej nieruchomości (razem kilka tygodni).
Złożenie operatu do kontroli przez inspektora powiatowego to 14 dni oczekiwania, brak uwag oznacza możliwość złożenia go do starostwa i zatwierdzenia (14 dni). Wydanie decyzji zatwierdzającej podział przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) – 14 dni oraz kolejnych 14 na uprawomocnienie się decyzji.