Kredyty hipoteczne już nie są tak chętnie udzielane przez banki jak jeszcze 2 lata temu. Nie jest przy tym istotne, czy kredytowana nieruchomość to kawalerka w małym mieście o wartości 100 tysięcy złotych, czy działka budowlana w centrum Warszawy o wartości przekraczającej kilkanaście milionów złotych. Zarówno koszt, jak i dostępność kredytu hipotecznego na obie te nieruchomości zmieniły się na niekorzyść klienta w ciągu ostatnich 2 lat. Jakie są tego najważniejsze powody?:
1) Zdolność kredytowa
Oczywiście głównym tego powodem jest wymaganie przez banki o wiele większej zdolności kredytowej, niż kilkanaście miesięcy temu. Obecnie, aby otrzymać kredyt hipoteczny o takiej samej wartości jak u szczytu koniunktury, należy posiadać o wiele wyższą zdolność kredytową (w zależności od banku o 20-30%), a i to nie zapewnia nam otrzymania kredytu hipotecznego.
2) Zabezpieczenie kredytu
Banki, dbając przede wszystkim o własny interes, żądają od swoich klientów coraz większego zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Powoduje to zmniejszenie udziału kredytu w stosunku do wartości kredytowanej nieruchomości - oznacza to, że praktycznie zniknęły z rynku kredyty hipoteczne na 100% wartości mieszkania - a przecież jeszcze 2 lata temu niektóre banki były skłonne udzielić kredytu nawet na 130% wartości nieruchomości. Dodatkowym czynnikiem motywującym banki do wymagania wyższego zabezpieczenia, były spadające w ostatnim okresie ceny nieruchomości - w niektórych miastach spadki cen osiągnęły średnią o 20% niższą, niż ceny nieruchomości u szczytu hossy.
3) Niestabilność złotego
Koniec roku 2008 oraz pierwsze 3 kwartały roku 2009 to notoryczne wahania kursu złotówki w stosunku do innych walut. Miało to szczególne przełożenie na raty kredytów hipotecznych zaciąganych we frankach szwajcarskich. Rata takiego kredytu mogła, tylko przez wzrost wartości franka szwajcarskiego, wzrosnąć nawet o 20, a w skrajnych przypadkach nawet o 30%. Dlatego też obecnie o wiele trudniej jest otrzymać kredyt w walucie obcej, niż w złotówkach. W niektórych bankach, pomimo tego,że taki kredyt jest nadal dostępny, praktycznie nie udziela się kredytów innych niż w złotówkach. Jest to spowodowane tym, że banki przy kredytach walutowych pragną uniknąć sytuacji, że po wzroście kursu waluty, osoba zaciągająca kredyt hipoteczny nie będzie go w stanie spłacić. Banki wymagają w takich przypadkach dochodów na osobę nierzadko przekraczających kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie, co dla przeciętnego Polaka jest kwotą nie do osiągnięcia.
4) Podniesienie marży i prowizji banku
Wiele banków (nie tylko polskich) również stanęło przed widmem bankructwa, a w najlepszym razie ograniczenia zysków. Aby podreperować swoje budżety, banki podnosiły opłaty nie tylko za podstawowe usługi (np. rachunki bankowe), ale również marże i prowizje związane z kredytami hipotecznymi, co było jednoznaczne ze zwiększonym oprocentowaniem kredytu. Jak można się domyślić ani podniesienie marży,ani podniesienie prowizji za otrzymanie kredytu hipotecznego, nie zachęciło potencjalnych kredytobiorców do zaciągania kredytów.
5) Wydłużone procedury przyznania kredytu hipotecznego
Instytucje finansowe udzielające kredytów, czyli w Polsce głównie banki, obecnie bardzo skrupulatnie sprawdzają potencjalnego kredytobiorcę i przedmiot udzielanego kredytu (nieruchomość). Oprócz standardowego sprawdzania dochodów na osobę oraz drobiazgowej kontroli kupowanej nieruchomości, interesują się wszystkimi niezapłaconymi przez nas rachunkami oraz dodatkowymi wydatkami. Wydaje się, że bardzo chętnie pozyskałyby informacje o stanie naszego zdrowia, ale na to na szczęście nie pozwalają obowiązujące przepisy. Takie dogłębne analizy, oprócz tego, że pozwalają bankom na udzielanie kredytów solidniejszym klientom, drastycznie wydłużają procedurę otrzymania przez nas kredytu (nawet do 3 miesięcy).
6) Dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania
Oprócz wymienionych wyżej czynników, także dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania nie zachęcają potencjalnych nabywców do zawarcia transakcji. To, co jeszcze rok czy dwa lata temu było dodatkową opcją (ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie od kredytów zaciąganych w walutach obcych), w chwili obecnej jest już praktycznie standardem, za który i tak musi zapłacić klient. A pamiętajmy o tym, że nie są to jedyne dodatkowe koszty kredytu hipotecznego. Potencjalny nabywca nieruchomości musi się liczyć z kosztami notarialnymi, kosztami wyceny nieruchomości, czy wreszcie opłatami sądowymi (wpis do hipoteki).
Kupno mieszkania na kredyt - sprawdź wszystkie koszty!
