Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. nr 156 z 2006 r., poz. 1118 ze zm.) obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Do przepisów techniczno-budowlanych zalicza się, zgodnie z art. 7 Prawa budowlanego, warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie. Warunki te określił, na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego, Minister Infrastruktury w rozporządzeniu z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 z 2002 r., poz. 690 ze zm.). Według ww. rozporządzenia poziom hałasu oraz drgań przenikających do pomieszczeń w budynkach mieszkalnych, a także zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej nie może przekraczać wartości dopuszczalnych, określonych w Polskich Normach dotyczących ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach. W budynkach tych, przegrody zewnętrzne i wewnętrzne, a także elementy budowlane powinny mieć izolacyjność akustyczną od dźwięków powietrznych dla: ścian zewnętrznych, stropodachów, ścian wewnętrznych, okien w przegrodach zewnętrznych, drzwi i okien wewnętrznych oraz od dźwięków powietrznych i uderzeniowych dla stropów. Dopuszczalne poziomy dźwięku w mieszkaniu określa norma PN-87/B-02151/02. Dla wybranych pomieszczeń wartości te przedstawione są w Tabeli 1.
Niezmiernie ważną sprawą jest zastosowanie ścian zewnętrznych i wewnętrznych a także drzwi i okien o własnościach akustycznych, spełniających wymagania normowe. Wykonanie ww. przegród o własnościach akustycznych zgodnych z wymaganiami normy PN-B-02151 – 3:1999 zapewnia ograniczenie poziomu hałasu do poziomu dopuszczalnego. Jeśli jednak ściany lub stropy są o niedostatecznej izolacyjności akustycznej, wtedy mieszkańcy skarżą się na hałas przenikający przez te przegrody działowe między mieszkaniami. Jaka są tego przyczyny? Jedną z nich jest źle zaprojektowany budynek, a drugą – zastosowane materiały budowlane są o niskiej izolacyjności akustycznej właściwej. Izolacyjności przegród budowlanych można ocenić na podstawie projektu budowlanego. Określenie dokładnych wartości wskaźnika oceny przybliżonej izolacyjności akustycznej właściwej wymaga przeprowadzenia pomiarów w mieszkaniu. Jeżeli wykażemy, stosując jedną z tych metod, że jakaś przegroda nie spełnia wymagań normowych, to należy podjąć działania poprawy ich izolacyjności akustycznej. Zwykle z taką sytuacją mamy do czynienia z nowymi mieszkaniami. Deweloperzy powszechnie minimalizują koszty budynków i stosują tanie materiały budowlane, które nie spełniają wymagań akustycznych. Dlatego słyszymy sąsiadów nawet wtedy, gdy zachowują się niezbyt głośno. Co w takich przypadkach należy uczynić?
Kroki postępowania z deweloperem:
Wysłać pismo z żądaniem usunięcia usterek; W przypadku braku reakcji na pismo lub niesatysfakcjonująca odpowiedź na nie, zlecamy wykonanie pomiarów izolacyjności danej ściany; Przesyłamy pismo z raportem badań do dewelopera z żądanie natychmiastowego usunięcia usterek i zwrotu poniesionych kosztów badań oraz kosztów remontu mieszkania; Gdy rozstrzygnięcie nie jest korzystne dla nas, wtedy wysyłamy wezwanie przedprocesowe; Kolejny krok, to wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania.
Przed złożeniem wniosku do sądu można skorzystać z innych form dochodzenia swych praw, a mianowicie:
złożyć w sądzie wniosek - tzw. zawezwanie do próby ugodowej. Wniosek ten powinien zawierać datę, nazwę sądu i określenie stron (imię, nazwisko i adres osoby wnoszącej wniosek oraz nazwę i adres dewelopera). W uzasadnieniu trzeba krótko i zwięźle opisać, o co występujemy. Postępowanie pojednawcze trwa krótko. Opłata sądowa wynosi 15 złotych.złożyć wniosek o wszczęcie mediacji, który kieruje się do mediatora. Informacji o osobach wpisanych na listę mediatorów uzyskamy w sądzie. Postępowanie takie toczy się nie przed sądem, lecz przed mediatorem. Mediacja jest dobrowolna, a jej celem jest doprowadzenie do pogodzenia się stron. Ugoda tak zawarta ma moc ugody sądowej.
Opracowany raport badań stanowi dokument do roszczeń usunięcia usterek, unieważnienia umowy kupna mieszkania lub zwrotu części zapłaconej kwoty za kupno mieszkania. Zwykle deweloperzy reagują natychmiast widząc takie opracowanie w obawie nagłośnienia sprawy w całym budynku lub osiedlu.
